鄂尔多斯房价崩盘 棚改货币化“双刃剑”：炒房客崩盘的鄂尔多斯房价又回升了

安静的鄂尔多斯康巴什也有不安静的一面，曾经被冠以“鬼城”之称的康巴什乃至整个鄂尔多斯房价都在迅速回升，鄂尔多斯也成为这轮去库存大潮中的典型样本。如今，市场对棚改货币化的讨论升温，三四线楼市的回升之路是否会发生变化？

美丽的鄂尔多斯，曾经上演过房地产投机者从暴富到崩盘的悲喜剧。鄂尔多斯新区康巴什曾以鬼城闻名。曾经是楼市去库存“重灾区”的鄂尔多斯，或许被贴了太多次标签，但这些标签都在默默改变，而这一切似乎都源于鄂尔多斯房价的上涨。房价反弹的背后，可能是三四线城市房地产市场的特殊样本。

疯狂的过去

“鬼城”依然是不可磨灭的记忆。与其他同样去库存压力的城市不同，鄂尔多斯的去库存努力可以用空年前来形容。

多年来，“鬼城”称号一直是笼罩在鄂尔多斯民众头上的一片阴影。“我们相当反感‘鬼城’这个称呼。”在鄂尔多斯市康巴什新区工作的公务员小黄说。

然而，《鬼城》依然是不可磨灭的记忆。

从2006年起，在煤炭产业带来的资金支撑下，鄂尔多斯房地产业开始爆发，房价在一两年的时间里从每平方米1500元飙涨至5000～6000元。“最疯狂的时候，市内只要有楼盘开盘，立即就被抢光。2010年是鄂尔多斯楼市最为火爆的年份，东胜区、伊金霍洛旗、康巴什南区的房子单价都破万，康巴什北区核心区部分项目价格甚至达到每平方米2万元，但其实并没有那么多人去居住，大家就是一股脑地买买买，人均手上3～4套房子很平常。”当地人李晴回想起当年楼市的疯狂，盛景似乎还历历在目。市场公开数据也显示，在2011年泡沫破灭前，鄂尔多斯的新房均价已经达到了每平方米1.3万元左右。

康巴什北区公寓楼

只是，随着民间借贷链条的雪崩，鄂尔多斯楼市也轰然崩塌，留下了一座着名的“鬼城”和无数的烂尾楼。

“过去几年，这里的房价下跌了一大半。原来的1万元基本降到了4000 ~ 5000元甚至更低，那些接近每平方米2万元的房子也降到了7000 ~ 8000元。”李晴回忆说，鄂尔多斯市区大部分在建的房地产项目仍处于停工未完工的状态。

2014年底，鄂尔多斯也开始艰难地去库存，同样通过减少供应和增加需求作为去库存的主要手段，不同于其他同样有着去库存压力的城市的是，鄂尔多斯的去库存力度可谓空前。

以鄂尔多斯市东胜区为例，在库存压力下，当地政府将拆迁安置纳入楼市库存，推出“房票”制度。“房票”全称叫鄂尔多斯市东胜区房屋调换证，发放给以收房为主的拆迁户，即有棚改的拆迁户在拆迁后拿到房票，房票可以抵消购房时的购房款。2016年至2017年，东胜区持续实施“房票、产权共享、租售并举”等创新复合政策，同时还在安置房建设中重点盘活既有项目，持续解决房地产遗留问题。

据不完全统计，鄂尔多斯东胜区房票中心从2016年至今先后发布房源15次左右，每次按600套左右的房源供给计算，保守估计也有9000套房屋被选购一空。而2018年房票中心的房源供给速度下降，上一次发布房源的日期是1月18日，也就是说已经超过半年没有新的房源发布。

“房票制”实施不久，东胜区就诞生了一个新的衍生市场:一些不是拆迁户的人产生了购买房票的想法，而很多拆迁户已经拥有多套房产，愿意打折变现房票。

证券时报记者在鄂尔多斯向当地收购房票的中介调查时得知，房票每天的折扣不一样，都处在浮动中。最近一周是票面价格7.95折出售换现金，即如果手上有100万的房票，可以折现79.5万。因为今年拆迁的项目大为减少，房票价位持续走高，这几天的价格是有史以来最高的水平。“在现在的市场状况下，如果不是很缺现金，建议拿房票选房后再卖掉是最划算的，因为东胜区的房价也一直在上涨，只不过可选择的范围属于棚户区改造的房子，5年以后拿到房产证才可以出售。房票购房并不限制户籍，但今年还没有发布新的房源，现在剩下的都是位置户型不好的房子，没有人去兑换，谁也不知道下一批房子什么时候放出，要时刻关注房源的信息。”当地中介说。

房价上涨

在康巴什当地人的记忆中，房价从2016年就已开始回升，而这与近几年的去库存政策密不可分。

传统棚户区改造大多采用“原址搬迁”或“货币化安置”的补偿方式。前者与存量商品房市场无关，后者不能保证所有现金补偿都会流向存量楼市。房票制度有利有弊，但从积极效果来看，房票最终可以转化为存量房源，达到“去库存”的目的。事实上，“去库存”已经成为鄂尔多斯楼市的一个重要标签，鄂尔多斯房价整体回升与近年来的去库存政策密切相关。

在康巴什当地人的记忆中，房价从2016年就已开始回升。“现在中心区大部分楼盘已经回升至每平方米1万元的水平，和2010年房价最高的时候差不多了。”一位本地人说，“鄂尔多斯是典型的一市两区，康巴什区是新区，城市绿化、商业、文化、交通、医疗等各方面都做得比较好，比老区东胜区好很多，这是造成两个区房价涨幅不一致的原因之一。”

以温岚雅筑为例。2014年预售的时候，每平米不到5000元，现在房价翻了一倍。附近的康巴什实验小学、康巴什新区一中、鄂尔多斯一中当地学位最好，交通便利。小区绿化及周边配套设施较为完善。“今年康巴什的房价一飞冲天，很多小区都突破了一万精装修。他们周围的许多人有钱买房，但很难找到合适的房子。如果没有新开盘的楼盘，他们只能买二手房，而这些房子基本都在个人手里，买房的人大部分都去了学位。”康巴什的公务员刘先生告诉记者。

在调查过程中，证券时报记者还发现，东方新兰、锦绣山庄、金鑫翰林花园、华蓥新城等小区均价已超万元。就连过去很多当地人都不愿意买的“公务员社区”也位于伊金霍洛旗，但它就在康巴什河对面，而且价格一直在上涨。这个地区的最低价格已经降到了每平方米2000元，现在已经涨到了每平方米5000元左右。根据诸葛找房提供的数据，2015年鄂尔多斯二手房成交均价为每平方米4553元，2016年仅为4584元，但到了2017年和2018年上半年，二手房成交均价已经达到每平方米5331元和6011元，涨幅明显。

《证券时报》记者在采访多位买房人后发现，鄂尔多斯房价快速反弹主要有两大原因:一是刚需需求，很多在康巴什打工的年轻人面临婚姻，适龄儿童上学，且两个孩子都出生。提前抢学位等因素；第二，缺乏新的供应。2014年提出全市三年内不审批新建商品房。到目前为止，政策还没有放开，也就是说市场上没有新的项目供应，成交的基本都是二手房。

房价回升的背后，这座城市似乎依旧显得“安静”。站在鄂尔多斯康巴什乌伦木兰街的街头，这座城市依然显得有些空荡，偶尔会有几辆车经过，行人更是稀少。

但与往年相比，康巴什购物中心、沪能商业广场、成吉思汗广场等商业活动场所还是受欢迎得多。根据康巴什区政府2018年工作报告，当地政府要“全面盘活闲置商业地产，支持商业服务业发展，加快培育企业管理、会计法律事务、咨询调查、广告代理等相关产业。，并增加大型建筑的经济性。根据鄂尔多斯市人民政府网站披露的信息，今年上半年，全市商品房库存140.36万平方米，同比增长19.05%。其中商业建筑42.44万平方米，同比增长80.72%。

去库存的典型样本

舍改革，这也是近几个月触动各方神经的政策。在一些地方，楼市的库存已经大大减少，这可能意味着去库存不再是一些地区楼市的主要矛盾。

棚户区改造，是过去三年支撑房地产行业发展尤其三四线城市房市繁荣的重大政策变量。在棚改货币化安置、房票制、政府回购等政策刺激下，鄂尔多斯的库存得到快速消化。官方数据还显示，鄂尔多斯2016年、2017年棚改货币化安置比例分别达到94.5%和100%。不过，根据鄂尔多斯市人民政府网站披露的信息，2018年全市棚户区改造任务是开工改造棚户区住房5399套，任务已分解到5个旗，截至6月底开工率为6.7%。

7月12日，住房和城乡建设部召开棚户区改造情况通报会。住房和城乡建设部相关司负责人表示，在商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置住房；凡有大量库存商品房的地方，可以继续推进棚改货币化。该负责人强调，各地要坚持尽力而为、量力而行的原则，认真评估论证财政承受能力，避免一刀切、分层次设置目标、盲目借钱摊款，进一步合理界定和把握棚改标准和范围。

近日，国家统计局公布的6月70城房价数据显示，一线城市房价持稳，二线城市涨幅扩大，三线城市房价稳定上涨。而在棚改政策收紧的影响下，三线城市房价加速上涨的势头得到抑制，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。易居研究院报告指出，2015年至2017年，超2万亿货币通过棚改保障领域进入到商品住宅市场，带动三四线和中西部城市商品房热销。截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米，同比减少8%。2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，当前全国100城库存规模回落到了6年前的水平。

有人认为，既然棚改货币化的出台与去库存息息相关，那么部分地方降低棚改货币化比例是必然的，这可能意味着去库存不再是当前部分地区楼市的主要矛盾。

这时，棚改货币化犹如一把“双刃剑”：一旦棚改货币化的步伐放缓，三四线城市的楼市又将走向何方？

诸葛找房数据研究院分析师郭世英表示，鄂尔多斯楼市在往年多重因素影响下，严重偏离正常水平，泡沫极其严重。泡沫破裂后，鄂尔多斯经历了长时间的低迷，期间房地产市场明显见底，市场回归稳定。如今，在去库存等政策刺激下，鄂尔多斯房地产市场正在回暖。在一定程度上，三四线城市房价上涨是棚改带动的。棚改货币化释放了购房需求，短期内需求激增引发市场购房热潮。然而，在高房价的环境下，现状只能靠不断的刺激来维持。一旦棚改货币化步伐放缓，三四线城市短期内可能不会有太大影响，但中长期来看，房价会趋于稳定，一些前期涨幅较大的城市会出现房价回调。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，三四线城市房价此轮上涨有一定补涨因素，但不可否认的是，棚改货币化带来的是居民收入水平提高或可以认为是支付能力提高，的确是一个较为明显的解释变量。棚改货币化安置本身没有问题，而是安置后的资金流动相关监管较少，未来可以理解为此类货币化安置的节奏会放缓，资金发放会更加规范。此外，棚改依然会强调实物安置和货币补偿的做法，所以也不是说货币化安置会退出，只不过会基于实际情况展开。